Kerncijfers DELA Vastgoed 2018

Toelichting op de kerncijfers over 2018

DELA Vastgoed investeert in de Nederlandse winkelmarkt voor haar aandeelhouder DELA Natura en levensverzekeringen NV vanuit een lange termijn rendementsperspectief.

Fondsprofiel

DELA Vastgoed heeft een uitgesproken “core” beleggingsstrategie. In 2018 is in samenspraak met de aandeelhouder besloten tot een koerswijziging. Deze koerswijziging heeft tot gevolg, dat DELA Vastgoed zich voortaan richt op non food winkels in de 14 betere winkelsteden in Nederland.

De portefeuille heeft ultimo 2018 een omvang van circa € 1 miljard en bestaat uit 117 solitaire winkels (50% van de waarde) en 15 winkelcentra (36% van de waarde). De overige 14% betreft woningen, parkeren en kantoren.

DELA Vastgoed streeft er naar de MSCI benchmark te verslaan alsmede een totaalrendement te behalen van minimaal 5%. Voorts participeert DELA Vastgoed in de GRESB benchmark

Nederlandse economie en winkel- en woningmarkt

De Nederlandse economie heeft over 2018 een groei laten zien van 3,5%.

Beleggers in winkelvastgoed hebben in het licht van structurele veranderingen binnen de winkelmarkt een afwachtende houding aangenomen. Desalniettemin werd er in 2018 in Nederland een recordvolume van € 20 miljard aan vastgoed verhandeld, waarvan 2,0 miljard aan retail.

Overigens zette de opmars van het online in de bestedingen van de consument ook in 2018 onverminderd door; niet alleen door pure webshops, maar vooral ook door van oorsprong fysieke winkels die stappen maken met hun e-commerce activiteiten.

In de woningmarkt werd het transactievolume van voorgaand jaar opnieuw overtroffen; er is totaal voor € 8,5 mld in huurwoningen geïnvesteerd. Dit gaat om 46.000 huurwoningen en betreft een groei van 63% ten opzichte van 2017. Het woningtekort blijft groeien door groei van de bevolking en het aantal huishoudens in combinatie met trage woningbouwproductie. Eind 2018 was er een tekort van 3,4% van de totale woningvoorraad.

Review 2018 – DELA Vastgoed

Het totale fondsrendement komt uit op 6,1%, opgebouwd uit 5,4% direct rendement en 0,7% indirect rendement.

Sinds 2016 neemt DELA Vastgoed deel aan de GRESB benchmark (nul meting – 18 punten) en zijn we in 2018 met 22 punten gestegen tot 51 (stijging > 75%), ten opzichte van het benchmark gemiddelde van 74. Met de behaalde score komen we dit jaar op 68,9% ten opzichte van de peer group en is onze doelstelling voor 2018 (60%) dus meer dan ruimschoots behaald.

Ook voor 2018 heeft DELA Vastgoed wederom een “schone” ISAE Type II verklaring ontvangen.

In lijn met onze strategie zijn in 2018 nog core objecten aangekocht in o.a. Den Bosch, Utrecht, Zwolle, Tilburg en Eindhoven met een totale waarde van circa € 34 mln. Ook zijn we verder gegaan met de afbouw van onze non core portefeuille en hebben we nog voor circa € 18 mln verkocht, waaronder de laatste grondgebonden woningen

Bij DELA Vastgoed management hebben twee werknemers de organisatie verlaten. Binnen de organisatie is veel aandacht besteed aan het commitment van de medewerkers aan de nieuwe koers door “verbetersessies” te organiseren. Binnen de organisatie is in 2018 een vervolg gegeven aan de verbetersessies die we in 2017 gestart zijn. Een groot aantal medewerkers heeft deel genomen aan zogenaamde Development Centers om meeer zicht te krijgen op eigen talenten en ontwikkelpunten. Voorts hebben medewerkers, daar waar gewenst, individuele opleidingstrajecten gevolgd.

Portefeuille strategie

DELA Vastgoed belegt uitsluitend in winkelgebieden met toekomstperspectief en daar waar mogelijk in de boven de winkels gelegen woningen. De keuze voor deze gebieden is een afgeleide van trends in consumentengedrag.
 
Per saldo leidt dat tot een focus op 6 MSCI segmenten:

  • Non food/comparison: hoofdwinkelgebied klein, hoofdwinkelgebied groot, binnenstad;
  • Food/convenience: supermarkten, buurtcentrum en wijkwinkelcentrum klein, wijkwinkelcentrum groot.

Non-food/comparison: focus op de 14 beste winkelsteden van Nederland en dan op de A1 en A2 locaties en in Amsterdam. Incidenteel op B1 locaties met perspectief.
 
Food/convenience wijkwinkelcentra met een voldoende verzorgingsgebied nu en in de toekomst, minimaal 2 supermarkten en maximaal 10.000 m²/50 winkels en 100% eigendom.

Outlook 2019

Voor 2019 wordt een doorgaande afname van de economische groei voorzien, deze zal zich bewegen rond de 2,0%. Deze groei zal zich naar verwachting wel blijven voordoen in alle segmenten. De inflatie loopt naar verwachting verder op naar 2,5%. Door deze afnemende groei zal het consumentenvertrouwen en daarmee de koopbereidheid verder afnemen, wat uiteraard impact zal hebben op de omzetten in de detailhandel. De groei zal in 2019 verder terugvallen naar 2,5%. Deze ontwikkeling kan gevolgen hebben voor het aantal faillissementen, dat in de afgelopen jaren op een laag niveau lag, maar gezien de dunne marges in de retail bij een afkoeling van de economie, wel weer eens zouden kunnen gaan toenemen.

Online wint nog steeds terrein in de detailhandel en zal ook in 2019 naar verwachting de meeste groei genereren, waarbij met name voor food nog ruimte voor groei is. In de winkelstraat en winkelcentra blijft de uitdaging groot om de leegstand verder terug te dringen op acceptabele huurprijzen. Door deze ontwikkelingen blijft ook het sentiment in de winkelbeleggingsmarkt negatief. Dit leidt ertoe dat de waardering van winkels zich in een neerwaartse trend bevindt. Met uitzondering van de absolute core winkels in de beste steden in Nederland is in de breedte sprake van voortgaande waardedaling. Dat leidt ertoe dat de taxatiewaarden “na-ijlen” op de actuele ontwikkelingen in de markt.

Bekijkt u hier de kerncijfers over 2018

Download de PDF