Kerncijfers

Kerncijfers DELA Vastgoed 2017

Toelichting op de kerncijfers over 2017

DELA Vastgoed investeert in de Nederlandse winkelmarkt voor haar aandeelhouder DELA Natura en levensverzekeringen N.V. vanuit een lange termijn rendementsperspectief.

Fondsprofiel

DELA vastgoed heeft een uitgesproken "core" beleggingsstrategie en richt zich op non food winkels in de 27 betere winkelsteden in Nederland en op wijkwinkelcentra met een voldoende toekomstperspectief.

De portefeuille heeft een omvang van circa € 1 miljard en bestaat uit 118 solitaire winkels (54% van de waarde) en 12 winkelcentra (31% van de waarde). De overige 15% betreft woningen (boven de winkels), parkeren en kantoren.

DELA Vastgoed streeft er naar de MSCI benchmark te verslaan alsmede een totaalrendement te behalen van minimaal 5%. Voorts participeert DELA Vastgoed in de GRESB benchmark, waarbij wij er naar streven uiterlijk 2020 een score te behalen van minimaal 90% van het gemiddelde van onze "peers".

Nederlandse economie en winkel- en woningmarkt

De Nederlandse economie heeft over 2017 een robuuste groei laten zien van 3,2%.
 
Deze groei is een gevolg van de positieve ontwikkeling in het consumentenvertrouwen met een “all time high” ter hoogte van 25, een sterk gedaalde werkloosheid en per saldo een stijging van de koopkracht. In 2017 is de consumptie 2,3% gestegen, ten opzichte van 1,6% in 2016. In 2018 wordt een stijging van 2,2% verwacht (Bron: ING).
 
Deze positieve ontwikkeling van de economie wordt zichtbaar in de supermarkten (food) die een bovengemiddelde groei laten zien en een voorzichtig herstel in de modebranche (non food). Het herstel in de non food retail betreft overigens alleen de betere ketens in de grotere steden. De tweedeling in de winkelmarkt zet onverminderd door wat zichtbaar wordt in de huurprijzen en yields die steeds verder uiteen lopen.

In de winkelcentra doen de food winkels (met name supermarkten) het over het algemeen redelijk, de non food winkels (bijvoorbeeld Blokker) hebben het nog altijd moeilijk, met als gevolg dat in deze centra de huren onder druk blijven staan.
 
Het beleggingsvolume in winkels is met 7,5% gestegen ten opzichte van 2016; in 62% betreft het portefeuille transacties met een gemiddelde grootte van € 51,7 miljoen; 2/3 van de kopers komt uit het buitenland.
 
Het aantal woningtransacties in 2017 bedroeg circa 235.000 (in 2012 nog circa 100.000). In 2017 zijn 63.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd; een forse toename ten opzichte van de voorgaande jaren. Het woningtekort is desalniettemin weer opgelopen tot  177.000 woningen.
 
2017 was een recordjaar voor de woningbeleggingsmarkt, het totale transactievolume bedroeg € 5,5 mld, een stijging van 20% ten opzichte van 2016.

Review 2017 – DELA Vastgoed

Het totale fondsrendement komt uit op 6,7%, bestaande uit 5,7% direct rendement, -1,6% verkoopresultaat en 2,6% indirect rendement (waardeontwikkeling).
 
Het resultaat ontwikkelt zich positief t.o.v. 2016 door een combinatie van minder leegstand dus hogere huuropbrengsten, lagere kosten voor planmatig onderhoud, lagere dotatie dubieuze debiteuren door minder faillissementen en een positieve herwaardering van de portefeuille.
 
Sinds 2016 neemt DELA Vastgoed deel aan de GRESB benchmark (nul meting – 18 punten) en zijn we in 2017 met 11 punten gestegen tot 29 (t.o.v. benchmark gemiddelde van 61).
 
In lijn met onze strategie is in 2017 een portefeuille non-core vastgoed met een waarde van € 225,7 miljoen verkocht aan Lone Star Funds en is het laatste grondgebonden woningcomplex verkocht aan een particuliere belegger. Beide verkopen zijn verlopen via een gestructureerde tender.
 
In 2017 hebben we geen aankopen gedaan; wel zijn commitments aangegaan ter hoogte van € 17 miljoen voor de verwerving van non food winkels welke (onder voorbehoud positieve uitkomst due diligence) worden geleverd in 2018. Tevens hebben we op 1 februari 2018 Herestraat 1 te Groningen verworven ter waarde van € 3,8 mln, op basis van een recht van aankoop daterend uit 2016.
 
Bij DELA Vastgoed management hebben drie werknemers de organisatie (één bij operations en twee bij finance & control) verlaten en zijn twee nieuwe medewerkers aangetrokken (beiden bij finance & control). Binnen de organisatie is veel aandacht besteed aan het commitment van de medewerkers aan de nieuwe koers door “verbetersessies” te organiseren.
 
Ook voor 2017 heeft DELA Vastgoed wederom een “schone” ISAE Type II verklaring ontvangen.

Portefeuille strategie

DELA Vastgoed belegt uitsluitend in winkelgebieden met toekomstperspectief en daar waar mogelijk in de boven de winkels gelegen woningen. De keuze voor deze gebieden is een afgeleide van trends in consumentengedrag.
 
Per saldo leidt dat tot een focus op 6 MSCI segmenten:
o    Non food/comparison: hoofdwinkelgebied klein, hoofdwinkelgebied groot, binnenstad;
o    Food/convenience: supermarkten, buurtcentrum en wijkwinkelcentrum klein, wijkwinkelcentrum groot.
 
Non-food/comparison: focus op de 27 beste winkelsteden van Nederland en dan op de A1 en A2 locaties en in Amsterdam. Incidenteel op B1 locaties met perspectief.
 
Food/convenience wijkwinkelcentra met een voldoende verzorgingsgebied nu en in de toekomst, minimaal 2 supermarkten en maximaal
10.000 m²/50 winkels en 100% eigendom.
 
Met de inzet op het toevoegen van woningen boven winkels, zijn we inmiddels gestart met de realisatie van 16 woningen op het Muntplein en worden de voorbereidingen getroffen voor 13 woningen aan het Rokin. Beiden in Amsterdam.
 
Het totaal belegd vermogen beweegt zich rond de € 1 miljard, waar de aandeelhouder zich aan heeft gecommitteerd. Voor de verdere groei van het belegd vermogen is DELA Vastgoed aangewezen op investeringen van derden. Op dit moment wordt een onderzoek uitgevoerd om te bezien op welke wijze daar inhoud aan kan worden gegeven.

Portefeuille ontwikkeling

DELA Vastgoed streeft ernaar door actief portefeuillemanagement waarde aan haar portefeuille toe te voegen .
 
Dit doen wij door een actief aan- en verkoop beleid:
o    Aankopen:
- twee portefeuilles (onder voorbehoud positieve uitkomst due diligence) - € 17 miljoen
- Herestraat 1 te Groningen ad € 3,8 miljoen
o    Verkopen: 
- Solit portefeuille Lonestar: 73 solitaire winkels en 4 winkelcentra - € 225,7 miljoen;
- Van der Lindenlaan te Hilversum 
- Houtmarktpassage te Breda;
- Weeshuispassage te Zwolle.
 
Dit doen wij ook door herontwikkeling binnen onze bestaande portefeuille:
o    Winkelcentrum Kerkelanden te Hilversum;
o    appartementen Muntplein te Amsterdam;
o    nieuwbouw H&M te Apeldoorn, Roermond en Breda;
o    nieuwbouw ZARA/ZARA Home te Zwolle, Tilburg, Leiden.
 
Voorts worden de voorbereidingen getroffen c.q. zijn we gestart met verbeter/revitalisatie ingrepen in de volgende winkelcentra:
o   Heksenwiel, Breda; uitbreiding Albert Heijn, verbeteren kwaliteit openbare ruimten, beter ontsluiten parkeercapaciteit.
o   Kastelenplein, Eindhoven; verbeteren uitstraling, terugdringen leegstand.
 
Voor de volgende centra worden revitalisatie mogelijkheden onderzocht:
o   ’t Loo, Heiloo; toevoegen supermarkt, optimaliseren HEMA, versterken horeca
o   Reigerhof, Nieuwerkerk aan den IJssel; versterken winkelaanbod, verminderen leegstand, verbeteren kwaliteit gemeenschappelijke ruimte
o   Maaspoort, Den Bosch; toevoegen supermarkt, verbeteren kwaliteit gemeenschappelijke ruimte

Outlook 2018

De meeste seinen staan ook voor 2018 op groen; de verschillende ramingen voor de economische groei in 2018 laten allen een doorgaande groei zien. Ook het consumenten vertrouwen en koopbereidheid blijven een positief beeld tonen.

Desalniettemin lijkt de nervositeit in relatie tot een mogelijke trendbreuk toe te nemen. De volatiliteit op de financiële markten neemt toe.
 
De positieve ontwikkeling in de retailmarkt die in 2017 zichtbaar is geworden, lijkt zich ook in 2018 door te zetten. Wel zal de ‘tweedeling’ in de winkelmarkt doorzetten en de druk op de huurprijzen in het mindere deel van de retailmarkt voelbaar blijven.

In onze begroting voor 2018 rekenen wij op een waardeontwikkeling van onze portefeuille van 1,5%. Het direct resultaat zal zich rond de 5 – 6% blijven bewegen, wat ertoe leidt, dat wij een totaal resultaat voorzien dat tussen de 6,5% en 7,5% zal liggen.

Bekijkt u hier de kerncijfers over 2017

 

 

Download de PDF